Por qué los préstamos hipotecarios no son lo que eran en el pasado
En el mercado actual de la vivienda, muchos están empezando a preguntarse si estamos volviendo a los hábitos de préstamo más riesgosos y las opciones de endeudamiento que llevaron a la crisis de la vivienda 15 años atrás. Vamos a aliviar esas preocupaciones.
Varias veces al año, la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) publica un índice titulado Índice de Disponibilidad del Crédito Hipotecario (MCAI por sus siglas en inglés). Según su página electrónica:
“El MCAI proporciona el único índice cuantitativo estandarizado que se centra únicamente en el crédito hipotecario. El MCAI es… una medida resumida que indica la disponibilidad de crédito hipotecario en un momento dado”.
Básicamente, el índice determina qué tan fácil es obtener una hipoteca. Cuanto más alto es el índice, se vuelve más disponible el crédito hipotecario. Aquí hay una gráfica del MCAI que data de 2004, cuando los datos estuvieron disponibles por primera vez:
Como muestra la gráfica, el índice se situó en alrededor de 400 en 2004. El crédito hipotecario se hizo más disponible a medida que el mercado de la vivienda se calentó, y luego el índice supero 850 en 2006. Cuando el mercado de la vivienda se desplomó, también lo hizo el MCAI, a medida que el dinero para las hipotecas se volvió casi imposible de asegurar. Afortunadamente, las normas de los préstamos se han suavizado un poco desde entonces, pero el índice sigue siendo bajo. En abril, el índice estaba en 121, que es aproximadamente una séptima parte de donde estaba en 2006.
¿Por qué el índice se salió de control durante la burbuja de la vivienda?
La razón principal fue la disponibilidad de préstamos con normas de otorgamiento de préstamos extremadamente débiles. Para mantenerse al día con la demanda en 2006, muchos prestamistas hipotecarios ofrecieron préstamos que ponían poco énfasis en la elegibilidad del prestatario. Los prestamistas aprobaban préstamos sin pasar siempre por un proceso de verificación para confirmar si el prestatario probablemente podría pagar el préstamo.
Un ejemplo de las normas de préstamo relajados que condujeron a la crisis de la vivienda fue el puntaje de crédito FICO® asociado con un préstamo. ¿Qué es un puntaje FICO®? La página electrónica myFICO explica:
“Un puntaje de crédito les dice a los prestamistas sobre su solvencia crediticia (qué tan probable es que pague un préstamo según su historial de crédito). Se calcula utilizando la información de sus informes de crédito. Los puntajes FICO® son el estándar para el puntaje de crédito, utilizados por el 90 % de los prestamistas principales”.
Durante el auge de la vivienda, se hicieron muchas hipotecas para prestatarios con un puntaje FICO inferior a 620. Si bien todavía hay algunos programas de préstamos que permiten un puntaje de 620, hoy las normas de otorgación de préstamos son mucho más estrictas. Las instituciones crediticias en general están mucho más atentas a medir del riesgo al aprobar préstamos. Según el último Informe de Deuda y Crédito de los Hogares de la Reserva Federal de Nueva York, el puntaje medio del crédito en todos los préstamos hipotecarios originados en el primer trimestre de 2022 fue de 776.
La siguiente gráfica muestra los miles de millones de dólares en dinero hipotecario otorgados anualmente a los prestatarios con un puntaje de crédito inferior a 620.
En 2006, los compradores con una puntuación inferior a 620 recibieron $376 mil millones de dólares en préstamos. En 2021, ese número fue de solo $80 mil millones, y fue solo $20 mil millones en el primer trimestre de 2022.
En conclusión
En 2006, las normas de otorgamientos de préstamos fueron mucho más relajadas y se realizó poca evaluación para medir el potencial de un prestatario para pagar su préstamo. Hoy en día, las normas son más estrictas y el riesgo se reduce tanto para los prestamistas como para los prestatarios. Estos son dos mercados de vivienda muy diferentes, y hoy no se parece en nada a la última vez.
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